大切な方を亡くされたばかりの皆様へ。
心よりお悔やみ申し上げます。
深い悲しみの中で、相続という複雑な問題、特に不動産の売却となると、何から手をつけたら良いのか途方に暮れてしまうことでしょう。
「相続した不動産をどうすればいいのか」「売却のタイミングはいつがいいのか」「税金や手続きが複雑そうで不安」といったお気持ちを抱えていらっしゃるかもしれません。
大丈夫です。焦らなくていいのです。
今、何をしたらいいかわからない方へ、この記事では、相続した不動産の売却に関する疑問や不安を一つずつ丁寧に解消していきます。専門家の見地も交えながら、あなたの状況に合わせた具体的なステップと注意点をお伝えします。
まずやること3つ（今日中に確認）
今、心身ともに大変な時期かもしれません。しかし、相続手続きには期限があるものも少なくありません。まずは今日、この3つのポイントだけでも確認してみましょう。これだけで、今後の見通しが少し明るくなるはずです。
今、何をしたらいいかわからない方へ
相続に関する手続きは多岐にわたり、専門的な知識も必要とされます。特に不動産が絡むと、その複雑さはさらに増します。しかし、すべてを一人で抱え込む必要はありません。まずは、状況を整理し、必要な情報にアクセスすることから始めましょう。
まず今日中に確認しておきたいこと
- 遺言書の有無を確認する
故人様が遺言書を残されていたかを確認することは、相続手続きの最初のステップです。遺言書があれば、遺産分割の基本的な方針が示されています。公正証書遺言の場合は公証役場で、自筆証書遺言の場合は自宅や貸金庫などで保管されている可能性があります。遺言書が見つかった場合は、家庭裁判所での「検認（けんにん）」手続きが必要なケースもあります。 - 相続人を確認する
誰が相続人になるのかを把握します。一般的には、配偶者、子、父母、兄弟姉妹の順で相続権が認められます。戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）などを集めて、相続人を確定する必要があります。 - 相続財産・債務の概略を把握する
不動産、預貯金、株式などのプラスの財産だけでなく、借金や未払金などのマイナスの財産（債務）の有無も確認します。特にマイナスの財産が多い場合は、相続放棄を検討する必要があるかもしれません。
今日できることチェックリスト
相続した不動産の売却に向けて、まず今日できることを確認しましょう。
□ 故人様の遺品の中から遺言書を探した
□ 故人様の戸籍謄本（除籍謄本・原戸籍）を準備し始めた
□ 故人様の預貯金通帳や借用書などを確認し、財産の概略を把握した
□ 専門家（弁護士、司法書士など）への相談を検討し始めた
あなたの状況はどれ？（状況分岐フロー）
相続した不動産を売却するケースは様々です。あなたの状況に最も近いものを選び、今後の対応の参考にしてください。
ケース1：遺言書がある場合
故人様が遺言書を残されていた場合、その内容に従って遺産分割が行われるのが原則です。
ただし、遺言書の内容によっては注意が必要です。弁護士によると、「全財産を〇〇に」という遺言書は一見有効に見えますが、遺留分（いりゅうぶん）を無視した内容だと、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。遺言書作成時は必ず遺留分を考慮した内容にすることが実務上の鉄則です。遺留分は配偶者、子、直系尊属（父母など）が対象で、兄弟姉妹には遺留分がありません（民法1042条）。「遺言書があれば揉めない」という誤解もよくありますが、内容次第では争いが生じる可能性があるため、専門家に内容を確認してもらうことをお勧めします。
ケース2：遺言書がない場合（遺産分割協議が必要）
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを話し合って決定します。不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法が一般的です。
遺産分割協議がまとまったら、「遺産分割協議書」を作成します。これは不動産の相続登記や売却手続き、相続税の申告などに必要となる重要な書類です。
ケース3：相続放棄を検討している場合
故人様に多額の借金があったなど、マイナスの財産が多い場合は、相続放棄を検討することになります。相続放棄の期限は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」です。これは故人様の死亡日からではなく、相続人が被相続人の死亡を知った日が起算点となります。
弁護士によると、借金の存在を知らなかった場合など、借金の存在を知った日から起算できるケースもあり、期限を過ぎても放棄できる場合があります。また、3ヶ月の伸長申請（家庭裁判所）も可能です（民法915条・919条、最高裁昭和59年4月27日判決）。「3ヶ月過ぎた＝放棄できない」という誤解もありますが、必ずしも正しくないため、放棄を検討するなら早めに弁護士へ相談しましょう。
ケース4：認知症の親が作った遺言書について不安がある場合
親御様が認知症を患っていた場合、その親御様が作成した遺言書の有効性に不安を感じるかもしれません。弁護士の見地では、遺言能力（意思能力）がない状態で作成された遺言書は無効とされます。ただし、「認知症＝遺言無効」ではなく、作成時点の判断能力が問題となります。軽度認知症でも意思能力があれば有効な遺言は作れることがあります。公証人が関与する公正証書遺言は、公証人が意思確認を行うプロセスがあるため、自筆証書遺言に比べて有効性が高いとされています（民法963条、判例多数）。遺言作成時には、かかりつけ医の診断書やカルテを保存しておくと、後の紛争防止につながります。認知症診断後も軽度であれば法律行為が可能なケースも多いため、専門家にご相談ください。
相続不動産 売却の流れとタイミング
相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なる手続きがいくつか必要です。ここでは、その流れと売却のタイミングについて解説します。
相続不動産売却の時系列対応手順
相続不動産を売却するまでには、いくつかのステップと期限があります。計画的に進めることが大切です。
| 時期の目安 | やること | 主な窓口・相談先 | 主な期限 |
|---|---|---|---|
| 故人様逝去後〜3ヶ月以内 | 遺言書の確認、相続人の確定、相続財産・債務の調査、相続放棄の検討 | 弁護士、司法書士 | 相続放棄：相続開始を知った日から3ヶ月 |
| 故人様逝去後〜10ヶ月以内 | 遺産分割協議、遺産分割協議書の作成 | 弁護士、司法書士 | 相続税の申告・納税：相続開始を知った日の翌日から10ヶ月 |
| 遺産分割協議後 | 不動産の相続登記（名義変更） | 司法書士、法務局 | 相続登記の義務化：2024年4月1日施行（3年以内） |
| 相続登記完了後 | 不動産会社への売却相談、媒介契約の締結、売却活動開始 | 不動産会社 | 特になし（希望に応じて） |
| 売却活動中〜成約 | 購入希望者との交渉、売買契約の締結 | 不動産会社 | 特になし |
| 売買契約後 | 残代金決済、所有権移転登記 | 司法書士、不動産会社 | 特になし |
| 不動産売却の翌年 | 譲渡所得税の確定申告 | 税理士、税務署 | 売却した年の翌年2月16日〜3月15日 |
売却のタイミングと注意点
相続した不動産を売却するタイミングは、税金面で特に重要です。
- 相続税の申告期限（10ヶ月以内）
相続税の申告は、故人様が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。この期限までに不動産の評価額を確定し、相続税を納める必要があります。不動産を売却してその資金で相続税を支払う場合は、この期限を意識して早めに手続きを進める必要があります。 - 譲渡所得税の特例
相続した不動産を売却した場合、譲渡所得税という税金がかかることがあります。しかし、特定の条件を満たすことで利用できる特例があります。- 相続空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家（一定の条件を満たすもの）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。売却の時期や建物の状況に要件があるため、事前に確認が必要です。
- 取得費加算の特例：相続税を納めた場合、その相続税のうち不動産に対応する部分を、売却時の取得費に加算できる特例です。これにより譲渡所得を減らし、譲渡所得税を抑えることができます。この特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に適用されます。
これらの特例の適用を受けるためには、売却のタイミングや手続きが重要になります。税理士と相談しながら、最適な売却時期を検討しましょう。
相続不動産 売却にかかる費用と税金
相続した不動産を売却する際には、様々な費用と税金が発生します。これらを事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。
売却にかかる費用
不動産売却にかかる費用は、以下のものが主なものです。地域や業者によって大きく異なりますので、あくまで参考値・目安としてご確認ください。
| 費用の種類 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う手数料。 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税程度が目安です（売却価格に応じて変動）。 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙代。 | 契約金額に応じて1万円〜6万円程度が目安です。 |
| 登録免許税 | 相続登記（名義変更）や抵当権抹消登記にかかる税金。 | 固定資産税評価額の0.4%（相続登記）など。 |
| 司法書士報酬 | 相続登記や抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合の報酬。 | 5万円〜15万円程度が目安です（手続き内容による）。 |
| 測量費用 | 土地の境界が不明確な場合など、測量が必要な費用。 | 30万円〜80万円程度が目安です（土地の広さや形状による）。 |
| 解体費用 | 古家を解体して更地で売却する場合の費用。 | 木造の場合、坪あたり3万円〜8万円程度が目安です。 |
| 引越し費用 | 居住中の不動産を売却する場合の引越し費用。 | 荷物の量や移動距離による。 |
売却にかかる税金
相続不動産の売却で発生する主な税金は、以下の2つです。
- 相続税
相続した財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。不動産も相続財産の一部として評価されます。相続税の申告・納税期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
【関連】相続税について詳しくはこちら - 譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。取得費とは、故人様が不動産を取得したときの費用（購入代金や建築費など）と、相続登記費用など売却に必要な費用を指します。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
所有期間は、故人様が取得した日から売却した日までで計算されます。長期譲渡所得の方が税率が低いため、可能であれば5年を超えてから売却する方が税負担を抑えられる場合があります。
これらの税金は複雑であり、特例の適用などで大きく変わる可能性もあります。税理士に相談し、事前にシミュレーションをしてもらうことを強くお勧めします。
相談できる窓口一覧（夜間・休日対応含む）
相続不動産の売却は、一人で抱え込まずに専門家のサポートを受けることが重要です。状況に合わせて、適切な窓口に相談しましょう。
無料で相談できる公的窓口
まずは無料で相談できる窓口から情報収集を始めるのも良いでしょう。
- 法テラス（日本司法支援センター）
経済的に余裕がない方でも弁護士や司法書士に相談できる制度を提供しています。無料相談や、弁護士費用等の立替制度もあります。
電話番号：0570-078374（全国共通ナビダイヤル）
受付時間：平日 9:00～21:00 / 土曜 9:00～17:00 - 各自治体の無料相談窓口
多くの市区町村では、定期的に弁護士や税理士による無料相談会を実施しています。広報誌やウェブサイトで日程を確認してみましょう。
電話番号：お住まいの市区町村役場へお問い合わせください。
受付時間：各自治体によって異なります。 - 税務署
相続税や譲渡所得税に関する一般的な相談は税務署でも可能です。具体的な節税対策や複雑なケースについては、税理士への相談が望ましいです。
電話番号：国税庁のウェブサイトで確認できます。
受付時間：平日 8:30～17:00
専門家への相談
具体的な手続きや複雑なケースでは、専門家への依頼が必須となります。
- 弁護士
遺産分割協議がまとまらない、相続人間でトラブルになっている、相続放棄を検討している、遺言書の有効性に疑問があるなど、法的な紛争解決や権利関係の調整が必要な場合に相談します。
相談費用：初回無料〜1時間5,000円〜1万円程度が目安です。 - 司法書士
不動産の相続登記（名義変更）や、遺産分割協議書の作成、家庭裁判所への相続放棄申述手続きなどを依頼できます。
相談費用：初回無料〜1時間5,000円程度が目安です。 - 税理士
相続税の申告、不動産売却時の譲渡所得税の計算、各種特例の適用、節税対策など、税金に関する専門的なアドバイスや手続きを依頼できます。
相談費用：初回無料〜1時間5,000円〜1万円程度が目安です。 - 不動産会社
相続不動産の売却価格査定、売却活動、買主との交渉など、実際の不動産売却業務全般を依頼します。相続不動産の売却に強い会社を選ぶと良いでしょう。
相談費用：無料査定が一般的です。
夜間・休日でも相談できる専門家
急ぎの相談や日中に時間が取れない場合は、夜間や休日も対応している専門家を探すのがおすすめです。最近では、オンライン相談に対応している事務所も増えています。
- オンライン相談に対応している弁護士・司法書士・税理士事務所
ウェブサイトで「夜間・休日対応」「オンライン相談可」と明記している事務所を探しましょう。
インターネット検索で「相続 弁護士 夜間相談」「相続 税理士 土日」などのキーワードで探すことができます。 - 不動産会社の営業担当者
不動産会社の中には、土日祝日や夜間も対応している営業担当者がいます。まずは電話やメールで問い合わせてみましょう。
感情的に辛いときの現実的な対処法
相続手続き、特に不動産の売却は、故人様との思い出が詰まった場所を手放すことにもつながり、感情的に非常に辛い場面が多くあります。悲しみや混乱の中で、冷静な判断が難しいと感じることもあるでしょう。
「完璧」を目指さなくて大丈夫です
「すべてを完璧にこなさなければ」と自分を追い詰める必要はありません。相続手続きは専門家でも複雑だと感じるものです。まずは今日できること、一つだけの確認から始めてみましょう。
- 無理に思い出の品を整理しない
故人様の遺品整理や、思い出の詰まった家を片付ける作業は、精神的な負担が大きいです。無理に急がず、まずは重要書類の確認など、事務的なことから着手しましょう。感情の整理には時間が必要です。 - 信頼できる人に頼る
一人で抱え込まず、家族や親しい友人、専門家など、信頼できる人に話を聞いてもらいましょう。感情を共有するだけでも、心が軽くなることがあります。専門家は、単に手続きを代行するだけでなく、あなたの精神的な負担を軽減するためのサポートも提供してくれます。 - 一時的な休憩も大切に
手続きに疲れたと感じたら、無理をせず休憩を取りましょう。好きなことをする時間を作る、自然の中で過ごすなど、心身を休める時間も大切です。長い目で見て、少しずつ進めていく意識を持つことが重要です。 - 専門家への丸投げも選択肢
どうしても自分で進めるのが難しいと感じるなら、専門家（弁護士、司法書士、税理士、不動産会社など）に手続きを一任する「丸投げ」も有効な選択肢です。費用はかかりますが、精神的な負担を軽減し、手続きをスムーズに進めることができます。
悲しみの中で無理をする必要はありません。あなたのペースで、少しずつ前に進んでいきましょう。
よくある質問（FAQ）
相続不動産の売却に関してよくある質問とその回答をまとめました。
Q1: 相続した不動産を売却する際に、確定申告は必要ですか？
A1: はい、必要です。相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に、税務署へ譲渡所得税の確定申告をする必要があります。損失が出た場合でも、他の所得との損益通算や繰越控除を適用するために申告が必要なケースもあります。税理士に相談し、適切な申告を行いましょう。
Q2: 相続人が複数いる場合、全員の同意がないと売却できませんか？
A2: はい、その通りです。相続人が複数いる場合、相続した不動産は相続人全員の共有財産となります。不動産を売却するには、原則として相続人全員の同意と、遺産分割協議書への署名・捺印が必要です。一人でも反対する相続人がいる場合、売却はできません。遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士に相談して解決を図るのが一般的です。
Q3: 遠方に住んでいて、相続した不動産を見に行くのが難しいのですが、どうすればいいですか？
A3: 遠方に住んでいて現地での対応が難しい場合でも、不動産を売却することは可能です。多くの不動産会社は、遠隔での相談や手続きに対応しています。物件の査定も、現地確認なしで概算を出すことも可能ですし、鍵を預けることで内覧対応もしてもらえます。また、司法書士や弁護士に手続きを依頼すれば、書類の郵送やオンラインでのやり取りで対応してもらうことも可能です。まずは、信頼できる不動産会社や専門家を探して相談してみましょう。
Q4: 相続した不動産に売却の期限はありますか？
A4: 不動産そのものの売却に法的な期限はありませんが、税金に関する期限はいくつかあります。特に重要なのは、相続税の申告・納税期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）と、譲渡所得税の特例（相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例）の適用期限です。例えば、取得費加算の特例は相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に適用されます。これらの期限を意識して売却のタイミングを検討することが、税負担を抑える上で非常に重要です。
まとめ｜全部は無理。今日は1つだけ
相続した不動産の売却は、多くの手続きと専門知識が必要な、複雑で時間のかかるプロセスです。大切な方を亡くしたばかりの皆様にとって、これらすべてを一度に理解し、実行するのは非常に困難なことでしょう。
焦る必要はありません。
「全部は無理。今日は1つだけ」という気持ちで、この記事でご紹介した「まず今日やること3つ」の中から、一つでも良いので確認することから始めてみてください。
そして、少しでも不安を感じたら、迷わずに専門家を頼ってください。弁護士、司法書士、税理士、不動産会社など、それぞれの専門家があなたの状況に合わせたサポートを提供してくれます。
あなたは一人ではありません。
専門家の力を借りて、一歩ずつ前に進んでいきましょう。
相続した不動産の売却は、税金や手続きが複雑で、ご自身のケースでどうすべきか判断に迷うことも少なくありません。まずは専門家へ相談するだけでも、具体的なアドバイスが得られ、焦らず最適な選択ができるようになります。
この記事の監修について
本記事は「お葬式.info 編集部」が、行政書士・司法書士・葬儀業界経験者・僧侶を含む監修者チームの助言のもと、公的統計・法令・専門書を根拠に作成しています。個別のケースについては、必ず専門家にご相談ください。編集方針・監修者一覧は編集ポリシーをご確認ください。
🛠 相続税かんたん試算ツール (無料・あなたのペースで)基礎控除 (3,000万円+600万円×法定相続人数) で申告要否を即時判定 (無料)相続税かんたん試算ツール を使う →