大切な方を亡くされ、心身ともに大変な時期に、相続や税金の手続きに直面されていることと存じます。慣れない手続きの連続で、不安や焦りを感じることもあるかもしれません。このページでは、相続した空き家を売却する際に適用できる「3000万円特別控除」について、その条件から申請方法、期限までを分かりやすく解説します。すべてを一人で抱え込まず、少しずつ、できるときに確認を進めていきましょう。
【PR】本記事にはプロモーションが含まれます。【2024年最新】相続した空き家を売却する際の3000万円特別控除｜条件・申請手順・期限を徹底解説
この記事では、相続によって取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる「被相続人居住用家屋等に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家3000万円特別控除」について詳しく解説します。
この特例は、相続した空き家の有効活用を促す目的で設けられた制度です。特例を適用できれば、売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税金を軽減できる可能性があります。
まず、この特例を適用するために最も重要な期限を確認しておきましょう。
この記事でわかること / まず確認すべき期限
- 空き家3000万円特別控除の適用条件
- 具体的な申請手続きのSTEP
- 必要な書類と準備のポイント
- 申請を忘れてしまいがちな期限
- よくある失敗と対処法
- 専門家への依頼を検討する際の費用目安と流れ
【まず確認すべき重要な期限】
この特例は、被相続人（亡くなった方）が亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、その家屋の譲渡（売却）が2023年12月31日までにされたものである必要があります。
ただし、特例の適用期間は2027年12月31日までに延長されています（租税特別措置法35条）。
つまり、相続開始から3年後の年末までに売却を完了し、その翌年の確定申告期限までに税務署へ申請を行う必要があります。
例えば、2021年5月1日に相続が開始した場合、2024年12月31日までに売却を完了し、2025年3月15日までに確定申告を行う必要があります。期限を過ぎてしまうと特例が適用できなくなるため、早めに計画を立てることが重要です。
STEP別手順｜空き家3000万円特別控除の申請手続きの流れ
空き家3000万円特別控除の申請は、いくつかのステップを経て行われます。一つずつ確認していきましょう。
STEP1：特例の適用条件を確認する（相続開始から売却まで）
この特例を適用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。まずはご自身の状況がこれらの条件に当てはまるかを確認しましょう。
-
相続の開始日と売却時期の条件（租税特別措置法35条）
- 被相続人が亡くなった日（相続開始日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却が2027年12月31日までに行われること。
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家屋と敷地の条件（租税特別措置法35条）
- 被相続人が一人で居住していた家屋であること： 相続開始直前まで、被相続人が居住していた家屋であること。老人ホームに入居していた場合でも、要件を満たせば適用可能なケースがあります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること： いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。
- 売却時に耐震基準を満たすこと： 売却時に現行の耐震基準を満たしているか、または家屋を取り壊して更地として売却すること。
- 売却価格が1億円以下であること： 売却対価が1億円を超える場合は適用できません。
- 相続人が家屋を居住用に使用していないこと： 相続開始から売却までの間、相続人がその家屋を事業用や居住用として使用していないこと。
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売却相手の条件
- 買主が、相続人やその配偶者、直系血族、生計を一にする親族など、特別な関係者でないこと。
これらの条件は複雑なため、ご自身のケースで適用可能か不安な場合は、税理士や税務署に相談することをお勧めします。
【関連】相続税の基礎知識について詳しくはこちら
STEP2：被相続人居住用家屋等確認書の取得
この特例を適用するために、管轄の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要があります。これは、売却する家屋が特例の対象となる空き家であることを証明する書類です。
- 申請窓口： 家屋の所在地の市区町村役場
- 必要書類： 申請書、被相続人の戸籍謄本、住民票除票、固定資産税納税通知書、電気・ガス・水道の閉栓証明書など。
- 家屋を取り壊して売却した場合は、取り壊し後の閉鎖事項証明書や滅失登記簿謄本なども必要です。
提出書類は市区町村によって異なる場合があるため、事前に窓口に確認しましょう。
STEP3：売却と譲渡所得税の計算
売却が完了したら、譲渡所得税の計算を行います。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却収入 － （取得費 ＋ 譲渡費用）
- 売却収入： 売却代金
- 取得費： 家屋や土地の購入費用、建築費用、改良費用など。相続した場合は、被相続人の取得費を引き継ぎます。
- 譲渡費用： 仲介手数料、測量費用、印紙税など、売却にかかった費用。
この譲渡所得から、最大3000万円の特別控除を適用します。
STEP4：確定申告を行う
売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署で確定申告を行います。この際、必要な書類を全て揃えて提出し、特例の適用を申請します。
- 提出先： 納税地を管轄する税務署
- 申告期間： 売却した年の翌年2月16日～3月15日
【専門家によると】遺言書は「全財産を〇〇に」だけでは不十分
相続手続きの中には、空き家特例の申請だけでなく、遺産分割協議や相続放棄など、様々な法的手続きが含まれます。弁護士によると、「全財産を長男に相続させる」といった遺言書は一見有効に見えますが、遺留分（いりゅうぶん）を無視した内容だと、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。遺言書作成時は必ず遺留分を考慮した内容にすることが実務上の鉄則です。遺留分は配偶者・子・直系尊属が対象で、兄弟姉妹には遺留分がありません（民法1042条）。「遺言書があれば揉めない」という誤解も多いですが、内容次第では遺留分侵害額請求で争いが生じる可能性もあります。相続手続き全般に不安がある場合は、弁護士にご相談ください。
空き家3000万円特別控除の必要書類チェックリスト
ここでは、空き家3000万円特別控除の申請に必要な主な書類をチェックリスト形式でまとめました。
□ 確定申告書B様式
□ 譲渡所得の内訳書（計算明細書）
□ 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で発行）
□ 売買契約書の写し
□ 譲渡費用の領収書（仲介手数料、印紙税など）
□ 取得費のわかる書類（購入時の売買契約書、建築請負契約書など）
□ 被相続人の住民票除票（または戸籍の附票）
□ 被相続人の戸籍謄本（相続開始の事実がわかるもの）
□ 相続人の戸籍謄本
□ 相続人の住民票
□ 遺産分割協議書の写し（遺産分割協議を行った場合）
□ 家屋・土地の登記事項証明書
□ 固定資産税の納税通知書
□ 建物を取り壊した場合：建物の滅失登記簿謄本、閉鎖事項証明書、取り壊し費用の領収書
書類が揃わない場合の代替手段・猶予規定
- 取得費が不明な場合： 売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、控除額が少なくなる可能性があります。
- 被相続人居住用家屋等確認書の取得が間に合わない場合： 個別の事情により、税務署の判断で代替書類が認められるケースもありますが、原則として確認書が必須です。期限が迫っている場合は、早めに税務署や税理士に相談しましょう。
空き家3000万円特別控除と関連手続きの期限一覧
相続が発生すると、様々な手続きに期限が設けられています。ここでは、空き家3000万円特別控除に関連する主な手続きの期限を整理しました。
| 手続き名 | 期限 | 窓口 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 死亡届の提出 | 死亡を知った日から7日以内 | 市区町村役場 | 海外で死亡した場合は3ヶ月以内 |
| 遺言書の検認 | 遅滞なく | 家庭裁判所 | 自筆証書遺言の場合。公正証書遺言は不要 |
| 相続放棄の申述 | 相続の開始を知った日から3ヶ月以内 | 家庭裁判所 | 負債が多い場合などに検討 |
| 所得税準確定申告 | 相続開始を知った日から4ヶ月以内 | 税務署 | 被相続人の所得について |
| 相続税の申告・納税 | 相続開始を知った日から10ヶ月以内 | 税務署 | 相続税が発生する場合 |
| 被相続人居住用家屋等確認書の取得申請 | 売却後、確定申告前まで | 家屋所在地の市区町村役場 | 確定申告時に添付必須 |
| 空き家3000万円特別控除の適用期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | （売却完了） | 売却を完了させる期限。2027年12月31日までの譲渡に適用 |
| 譲渡所得税の確定申告・納税 | 売却した年の翌年2月16日～3月15日 | 税務署 | 空き家3000万円特別控除を申請 |
【専門家によると】相続放棄の3ヶ月の起算点は「知った日」から
期限を過ぎてしまうと、手続きができなくなるケースがあります。特に相続放棄は重要です。弁護士によると、相続放棄の期限は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」です。死亡日からではなく、相続人が被相続人の死亡を知った日が起算点となります。また、借金の存在を知らなかった場合など、事情によっては借金の存在を知った日から起算できるケースもあり、期限を過ぎても放棄できる場合があります（民法915条・919条、最高裁昭和59年4月27日判決）。3ヶ月の伸長申請（家庭裁判所）も可能なので、「3ヶ月過ぎた＝放棄できない」と諦めずに、早めに弁護士に相談することをお勧めします。
空き家3000万円特別控除でよくある失敗と対策
複雑な特例であるため、申請時に失敗してしまうケースも少なくありません。ここでは、よくある失敗とその対策について解説します。
1. 適用条件の誤解による失敗
- 失敗例： 被相続人が複数人で居住していた、相続人が売却前に居住・事業用に使用していた、売却価格が1億円を超えていた、など。
- 対策： STEP1で解説した適用条件を一つずつ丁寧に確認しましょう。特に「被相続人が一人で居住していた」という条件は厳格に適用されます。不安な場合は、売却前に税理士に相談して確認してもらうことが確実です。
2. 書類不備や提出漏れによる失敗
- 失敗例： 被相続人居住用家屋等確認書を添付し忘れた、取得費を証明する書類が不足していた、など。
- 対策： 「必要書類チェックリスト」を活用し、漏れがないか確認しましょう。特に被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村での発行に時間がかかる場合があるため、余裕を持って申請することが重要です。取得費の書類がなければ、概算取得費（売却価格の5%）で計算することになりますが、税額が高くなる可能性があります。
3. 期限超過による失敗
- 失敗例： 相続開始から3年後の年末までに売却が完了しなかった、確定申告期限を過ぎてしまった、など。
- 対策： 「期限カレンダー」で主要な期限を把握し、逆算して計画を立てましょう。不動産売却には時間がかかるため、早めに不動産会社に相談し、スケジュールを組むことが大切です。万が一、期限を過ぎてしまった場合でも、税務署に相談することで救済措置が適用される可能性もゼロではありませんが、基本的には期限厳守です。
4. 特例の併用ミスによる失敗
- 失敗例： 居住用財産の3000万円特別控除（自分の住まいを売却した場合の特例）と混同してしまった、他の特例と併用できないことを知らなかった、など。
- 対策： 空き家3000万円特別控除は、いくつかの他の特例と併用できない場合があります。例えば、特定の居住用財産の買換え特例などです。複数の特例が適用可能な状況にある場合は、どの特例が最も有利になるかを税理士に相談して判断してもらいましょう。
【専門家によると】認知症の親が作った遺言書の有効性
相続手続きの前提となる遺言書についても、注意が必要です。弁護士によると、遺言能力（意思能力）がない状態で作成された遺言書は無効です。ただし、「認知症＝遺言無効」ではなく、作成時点の判断能力が問題となります。軽度認知症でも意思能力があれば有効な遺言は作れます。公証人が関与する公正証書遺言は意思確認プロセスがあるため有効性が高いです。遺言作成時にはかかりつけ医の診断書・カルテを保存しておくと、後の紛争防止になります。認知症診断後も、軽度であれば法律行為が認められるケースも多いことを知っておきましょう。
空き家3000万円特別控除の申請を専門家に依頼する流れと費用目安
空き家3000万円特別控除の申請手続きは、条件確認から書類準備、確定申告まで多岐にわたります。ご自身での対応が難しいと感じる場合は、専門家への依頼を検討しましょう。
依頼できる専門家
- 税理士： 譲渡所得税の計算、確定申告書の作成・提出、特例の適用条件に関するアドバイスなど、税務全般の専門家です。特例適用可否の判断や、最も有利な選択肢の提案も期待できます。
- 司法書士： 不動産の相続登記や売却に伴う所有権移転登記など、不動産登記手続きの専門家です。家屋の取り壊し登記が必要な場合などにも依頼できます。
- 不動産会社： 空き家の売却自体をサポートします。特例の適用を見越した売却戦略の相談も可能です。
専門家に依頼する場合の流れ
- 相談・見積もり： まずは複数の専門家に相談し、ご自身の状況を説明して見積もりを依頼しましょう。
- 契約： 費用やサービス内容に納得できたら契約を締結します。
- 情報提供・書類準備： 専門家から指示された必要書類や情報を提供します。
- 手続き代行： 専門家が税務署や市区町村への申請、確定申告書の作成・提出などを代行します。
- 完了報告： 手続き完了後、専門家から報告を受けます。
費用目安
専門家への依頼費用は、依頼内容や家屋の状況、売却価格によって大きく異なります。
あくまで参考値・目安として捉えてください（地域・業者によって大きく異なります）。
| 専門家 | 主な依頼内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 税理士 | 譲渡所得税の計算、確定申告書作成、税務相談 | 10万円～30万円程度 |
| 司法書士 | 相続登記、所有権移転登記、滅失登記 | 5万円～20万円程度 |
| 不動産会社 | 空き家の売却仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限 |
専門家選びのポイント
- 実績と専門性： 空き家特例や相続税に詳しい専門家を選びましょう。
- 費用と透明性： 見積もりを複数取り、費用体系が明確な事務所を選びましょう。
- コミュニケーション： 疑問点に丁寧に答えてくれる、信頼できる専門家を選びましょう。
【関連】相続登記の義務化について詳しくはこちら
よくある質問（FAQ）
Q1: 複数人で相続した場合、3000万円控除は一人ずつ適用されますか？
A1: いいえ、3000万円の特別控除は、売却した家屋全体に対して適用されるもので、相続人全員で3000万円が上限となります。例えば、兄弟2人で相続した空き家を売却した場合、一人あたり1500万円ずつ控除できるわけではなく、合計で3000万円が控除の上限です。譲渡所得の持ち分割合に応じて控除額を按分することになります。
Q2: 空き家をリフォームしてから売却した場合でも特例は適用されますか？
A2: はい、リフォーム費用が売却価格に比べて著しく高額でなければ、原則として特例は適用可能です。ただし、リフォームによって家屋の価値が大幅に向上し、売却価格が1億円を超えてしまうと特例の対象外となるため注意が必要です。また、リフォーム内容が現行の耐震基準を満たすものであれば、耐震改修の要件を満たすことにもつながります。
Q3: 相続開始から3年が経過してしまいましたが、特例はもう適用できませんか？
A3: 原則として、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却が完了している必要があります。この期限を過ぎてしまうと、特例の適用はできません。しかし、不動産の売却には時間がかかるため、早めに不動産会社と相談し、計画的に進めることが大切です。特例の適用期間自体は2027年12月31日までに延長されていますが、個別の相続開始からの3年という期間は変わりません。
Q4: 空き家3000万円特別控除と、居住用財産の3000万円特別控除は併用できますか？
A4: いいえ、これら二つの特例は併用できません。居住用財産の3000万円特別控除は、ご自身が住んでいた家屋を売却した場合に適用される特例であり、空き家3000万円特別控除は、被相続人が住んでいた家屋（相続した空き家）を売却した場合に適用される特例です。どちらか一方の特例を選択して適用することになります。ご自身の状況に応じて、どちらの特例が有利になるか、税理士に相談して判断することをお勧めします。
まとめ｜一人で抱え込まず、専門家や窓口を頼ってください
相続した空き家を売却する際の3000万円特別控除は、条件が複雑で、準備すべき書類や期限も多岐にわたります。しかし、この特例を適用できれば、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
手続きを進める中で、不安や疑問が生じるのは当然のことです。すべてを一人で抱え込まず、税理士や司法書士といった専門家、または税務署の窓口を積極的に頼ってください。専門家は、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスを提供し、手続きをスムーズに進める手助けをしてくれるでしょう。
この情報が、大切な故人との思い出が詰まった空き家を、安心して次の世代へとつなぐ一助となれば幸いです。
【関連】相続手続きの全体像について詳しくはこちら
相続や税金の手続きは、専門知識が必要な場面が多く、ご自身だけで進めるのは大きな負担となります。まず専門家へ相談するだけでも、具体的な道筋が見え、安心して手続きを進めることができます。
この記事の監修について
本記事は「お葬式.info 編集部」が、行政書士・司法書士・葬儀業界経験者・僧侶を含む監修者チームの助言のもと、公的統計・法令・専門書を根拠に作成しています。個別のケースについては、必ず専門家にご相談ください。編集方針・監修者一覧は編集ポリシーをご確認ください。
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