費用を調べているあなたは、今きっと不安を感じているはずです。大切なご家族を亡くされたばかりで、相続手続きと聞くと、何をどうすれば良いのか、どれくらいの費用がかかるのか、心配は尽きないかもしれません。特に不動産の相続は、金額も大きく、専門的な知識が必要となるため、なおさら不安を感じやすいものです。
この記事では、相続した不動産を共有分割して売却する際にかかる譲渡所得税やその他の費用、手続きの流れについて、具体的な費用相場を交えながら詳しく解説します。一人で抱え込まず、一つずつ確認していきましょう。
2026年最新版｜相続不動産売却にかかる費用の内訳と相場
相続した不動産を売却する際には、様々な費用が発生します。これらの費用は、地域や不動産の状況、依頼する専門家によって大きく異なるため、あくまで参考値として捉え、必ず複数業者に確認することをおすすめします。
まず、相続不動産売却にかかる主な費用項目と一般的な相場感を見ていきましょう。
| 費用項目 | 最低額の目安 | 最高額の目安 | 平均額の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 相続登記費用（司法書士報酬含む） | 5万円 | 20万円 | 10万円 | 固定資産税評価額や案件の複雑さによる |
| 不動産仲介手数料 | 数十万円 | 数百万円 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 | 売却価格に応じて変動（上限あり） |
| 譲渡所得税 | 0円 | 数百万円以上 | ケースバイケース | 譲渡益と不動産の所有期間による |
| 測量費用 | 0円 | 80万円 | 40万円 | 土地の境界が不明確な場合のみ |
| 残置物処分費用 | 0円 | 50万円 | 20万円 | 残置物の量や業者による |
| 解体費用 | 0円 | 200万円以上 | 150万円 | 建物の構造や規模、立地による |
| 印紙税 | 数千円 | 数万円 | 1万円 | 売買契約書に貼付、売却価格による |
| その他（清掃、修繕など） | 0円 | 数十万円 | 数万円 | 売却を有利に進めるため必要に応じて |
参考値・地域差あり・複数業者に確認
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
不動産を売却する前に、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。この登記手続きには、国に納める登録免許税と、司法書士に依頼した場合の報酬がかかります。
- 登録免許税: 不動産の固定資産税評価額の0.4%が目安です。
- 司法書士報酬: 相続登記の複雑さや不動産の数にもよりますが、5万円〜15万円程度が一般的です。遠隔地の不動産や、複数の相続人が関わる複雑な案件では高くなる傾向があります。
不動産売却の仲介手数料
不動産会社に売却を依頼した場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。この手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格に応じて以下の速算式が用いられます。
- 売却価格が400万円を超える場合: （売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税
例えば、2,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は約72万6千円（税込み）となります。この手数料は成功報酬であり、売却が成立しなければ発生しません。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税がかかります。これは、売却価格から取得費（被相続人が不動産を購入した費用や登記費用など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料など）を差し引いた金額に対して課される税金です。税率は、不動産の所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 税率（所得税・住民税・復興特別所得税合計） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 約39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 約20.315% |
所有期間は、被相続人が不動産を取得した日から計算される点に注意が必要です。
その他の諸費用
上記以外にも、以下のような費用がかかる場合があります。
- 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代で、売却価格に応じて数千円〜数万円程度です。
- 測量費用: 土地の境界が不明確な場合、隣地とのトラブル防止や売却の円滑化のために必要となることがあります。30万円〜80万円程度が目安です。
- 解体費用: 古い家屋を取り壊して更地で売却する場合、100万円〜200万円以上かかることがあります。
- リフォーム・ハウスクリーニング費用: 売却を有利に進めるために、数十万円程度の費用をかけることもあります。
- 抵当権抹消登記費用: 被相続人が不動産を担保にローンを組んでいた場合、その抵当権を抹消する登記費用として数千円〜1万円程度が発生します。
相続不動産の共有分割と税金
相続した不動産を複数の相続人で「共有」している場合、売却するには共有者全員の合意が必要です。共有状態を解消し、売却益を公平に分ける方法として「換価分割」があります。
換価分割とは
換価分割とは、共有名義の不動産を売却し、その売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法です。これにより、不動産という現物を分割することなく、金銭で公平に分けられるため、相続人全員が納得しやすい解決策となり得ます。
共有分割と譲渡所得税
換価分割で不動産を売却した場合も、譲渡所得税は発生します。しかし、税制上の特例を適用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年以内の譲渡）
相続または遺贈により取得した不動産を、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月）の翌日から3年以内に譲渡した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例です。これにより譲渡益が減少し、譲渡所得税を抑えられます。この特例を適用するためには、相続税を納めていること、そして期限内の売却であることが条件です。
【関連】相続税の申告について詳しくはこちら
3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合）
被相続人が住んでいた家屋とその敷地（居住用財産）を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。この特例は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件となります。空き家になっていた場合でも適用できるケースがありますので、条件を詳しく確認することが重要です。
【関連】3000万円特別控除の条件について詳しくはこちら
弁護士の見地：「遺言書は「全財産を〇〇に」だけでは不十分」
「全財産を長男に相続させる」という遺言書は一見有効に見えますが、実務上、遺留分（いりゅうぶん）を無視した内容だと、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。遺言書作成時は必ず遺留分を考慮した内容にすることが実務上の鉄則です。遺留分は配偶者・子・直系尊属が対象で、兄弟姉妹には遺留分がありません（民法1042条）。「遺言書があれば揉めない」という誤解がありますが、内容次第では遺留分侵害額請求で争いが生じる可能性を理解しておくことが重要です。不動産の共有分割を避けるためにも、遺言書の内容は慎重に検討する必要があります。
相続不動産売却の手続きと注意点
相続不動産の売却は、通常の不動産売却に加えて相続特有の手続きが伴います。焦らず、一つずつ確認しながら進めましょう。
相続人全員での協議・合意
共有名義の不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議を行い、売却すること、売却益の分配方法などを明確に定めて、遺産分割協議書を作成しましょう。この協議書は、後の登記手続きや税務申告で必要となる重要な書類です。
遺産分割協議がまとまらない場合
相続人同士の意見がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停や審判を申し立てることも可能です。しかし、これらの手続きは時間と費用がかかるため、まずは弁護士に相談し、話し合いでの解決を目指すのが一般的です。弁護士が間に入ることで、冷静な話し合いができることも少なくありません。
弁護士の見地：「認知症の親が作った遺言書の有効性」
遺言能力（意思能力）がない状態で作成された遺言書は無効となる可能性があります（民法963条）。ただし、「認知症＝遺言無効」ではなく、作成時点での判断能力が問題となります。軽度認知症であれば意思能力が認められ、有効な遺言が作成できるケースも多いです。公証人が関与する公正証書遺言は、公証人が意思確認プロセスを行うため、有効性が高いとされています。遺言作成時にはかかりつけ医の診断書やカルテを保存しておくと、後の紛争防止に役立ちます。もし、故人の遺言書に疑問がある場合は、専門家へ相談しましょう。
弁護士の見地：「相続放棄の3ヶ月の起算点は「知った日」から」
相続放棄の期限は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」と定められています（民法915条）。これは被相続人の死亡日からではなく、相続人が被相続人の死亡を知った日が起算点となります。また、借金の存在を知らなかった場合など、借金の存在を知った日から起算できるケースもあり、期限を過ぎても放棄できる場合があります（最高裁昭和59年4月27日判決）。3ヶ月の伸長申請（家庭裁判所）も可能なので、放棄を検討するなら早めに弁護士へ相談することが重要です。「3ヶ月過ぎた＝放棄できない」と誤解されがちですが、事情によっては例外があることを知っておきましょう。
相続不動産売却の地域別相場｜都市部と地方でこれだけ違う
相続不動産の売却費用は、地域によって相場が大きく異なります。ここでは、都市部と地方での費用の違いについて解説します。
不動産価格と仲介手数料
一般的に、都市部の不動産は地方に比べて取引価格が高額になる傾向があります。それに伴い、不動産会社に支払う仲介手数料も、都市部の方が高額になることが多いです。仲介手数料は売却価格に連動するため、価格が高いほど費用も大きくなります。
専門家報酬の地域差
司法書士や税理士、弁護士といった専門家の報酬は、地域によって多少の差が見られます。都市部では競争が激しいため、比較的リーズナブルな料金設定の事務所もありますが、地方では専門家の数が限られるため、地域特有の料金体系が存在することもあります。ただし、近年はオンラインでの相談も増えており、地域にとらわれずに専門家を選べるケースも増えています。
測量費用・解体費用などの違い
測量費用や解体費用は、不動産の立地条件や業者によって異なります。地方では、都市部に比べて人件費や資材運搬費が安価な場合もありますが、業者の選択肢が少ないことで競争原理が働きにくいケースもあります。また、地方の古い不動産では、境界が不明確な土地が多く、測量が必要になる頻度が高い傾向があります。
費用を安くする方法｜公的支援・補助金も活用
相続不動産の売却費用は高額になりがちですが、いくつかの工夫や制度を活用することで、費用を抑えることが可能です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
仲介手数料は上限が定められていますが、下限はありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで、より良い条件や手数料で契約できる可能性があります。査定額だけでなく、担当者の対応や売却戦略も比較検討のポイントです。
特例や控除を最大限に活用する
前述の「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」など、税制上の特例や控除を適用することで、譲渡所得税を軽減できます。これらの特例には適用条件や期限がありますので、税理士などの専門家に相談し、漏れなく活用できるように準備を進めましょう。
相続税申告の期限に注意する
「取得費加算の特例」は相続税の申告期限から3年以内という条件があります。相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限を意識して、早めに手続きを進めることが、特例適用による費用削減につながります。
費用削減のための確認リスト
相続不動産売却の費用を抑えるために、以下の点をチェックしましょう。
- □ 複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介手数料を比較しましたか？
- □ 「取得費加算の特例」の適用条件を確認し、活用できそうですか？
- □ 「3,000万円特別控除」の適用条件を確認し、活用できそうですか？
- □ 相続税の申告期限（10ヶ月）と、特例適用のための3年期限を把握していますか？
- □ 遺産分割協議はスムーズに進められそうですか？（必要に応じて弁護士への相談も検討）
- □ 不要なリフォームや解体費用をかけずに売却できるか検討しましたか？
- □ 不動産会社との交渉で、手数料の割引やサービス向上を打診しましたか？
- □ 司法書士や税理士の報酬について、複数の事務所から見積もりを取りましたか？
隠れた追加費用｜よくある追加費用ワースト5
相続不動産の売却では、予期せぬ追加費用が発生することがあります。事前に知っておくことで、慌てずに対応し、資金計画に含めることができます。
1. 測量費用（30万円〜80万円程度）
土地の境界が不明確な場合、隣地とのトラブルを避けるために測量が必要になることがあります。特に古い不動産や、隣地所有者との関係が不明なケースでは発生しやすい費用です。測量には時間もかかるため、早めの確認が重要です。
2. 残置物処分費用（10万円〜50万円以上）
相続した家に残された家具や家電、日用品などの残置物を処分する費用です。売却前に空き家にしておく必要があるため、予想以上に高額になることがあります。遺品整理業者に依頼することも多く、その費用も考慮に入れる必要があります。
3. 解体費用（100万円〜200万円以上）
古家付きの土地を売却する場合、買主が更地での引き渡しを希望することがあります。その場合、建物の解体費用が発生します。建物の構造や規模、立地条件（重機が入りにくい場所など）によって費用は大きく変動します。
4. 未払い固定資産税・都市計画税
相続した不動産にかかる固定資産税や都市計画税が未払いだった場合、売却前に清算する必要があります。過去に遡って課税されることもあり、思いがけない出費となることがあります。
5. 訴訟・調停費用（数十万円〜数百万円）
遺産分割協議がこじれ、裁判所での調停や審判、訴訟に発展した場合、弁護士費用や裁判費用が高額になる可能性があります。これは最も避けたい追加費用の一つであり、専門家への早期相談で回避できるケースも少なくありません。
費用を抑えた実例
相続不動産の売却費用を抑えるには、税制上の特例の活用と、専門家との連携が非常に重要です。
例えば、故人が住んでいた実家（取得費不明、現在の評価額2,500万円）を相続し、相続税を100万円支払ったケースを考えてみましょう。この不動産を相続開始から2年後に3,000万円で売却することになりました。
通常の計算では、取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費とします。つまり3,000万円の5%で150万円です。
譲渡益は 3,000万円（売却価格） – 150万円（概算取得費） = 2,850万円 となり、この金額に譲渡所得税がかかります。
しかし、ここで「3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」を適用した場合、税負担を軽減できます。
- 3,000万円特別控除の適用: 譲渡所得から3,000万円が控除されるため、このケースでは譲渡益が2,850万円であるため、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税はかかりません。
- 取得費加算の特例の適用: もし譲渡益が3,000万円を超えたとしても、支払った相続税の一部（この場合は100万円）を取得費に加算することで、譲渡益をさらに圧縮し、課税される譲渡所得税を減らすことができます。
このように、制度を正しく理解し、適用条件を満たすことで、数十万円から数百万円単位で税負担を軽減できる可能性があります。特に「相続 不動産 売却 譲渡所得税」の負担は大きいため、専門家と相談しながら、利用できる特例を最大限に活用することが賢明です。
よくある質問（FAQ）
Q1: 相続不動産の売却は、いつ頃行うのが最も良いのでしょうか？
A1: 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内が、税制上の特例（取得費加算の特例など）を利用できる期限と重なるため、一つの目安となります。ただし、不動産市場の状況や相続人の方々の状況によって最適なタイミングは異なりますので、焦らず専門家と相談して決めましょう。
Q2: 共有名義の不動産を売却する際、共有者の一人が反対した場合どうなりますか？
A2: 共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。一人でも反対する共有者がいる場合、売却はできません。話し合いで解決できない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停や審判を申し立てることも可能ですが、時間と費用がかかるため、まずは弁護士に相談し、円満な解決を目指すのが一般的です。
Q3: 相続した不動産が遠方にある場合、売却手続きはどのように進めれば良いですか？
A3: 遠方の不動産売却でも、地元の不動産会社に依頼するのが一般的です。オンラインでのやり取りや郵送で手続きを進めることも可能です。また、司法書士や弁護士に手続きの一部を委任することもできます。信頼できる専門家を見つけることが重要です。
Q4: 譲渡所得税を計算する際の「取得費」には何が含まれますか？
A4: 取得費には、被相続人がその不動産を購入したときの代金や、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。また、相続時の登記費用や、相続税の一部も一定の条件の下で取得費に加算できます（取得費加算の特例）。領収書などの資料がない場合は、概算取得費として売却価格の5%を適用することも可能です。
Q5: 相続放棄を検討していますが、3ヶ月を過ぎてしまいました。もう諦めるしかないですか？
A5: 「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」が原則的な期限ですが、借金の存在を知らなかったなど、特別な事情がある場合は、借金の存在を知った日から起算できるケースもあります。また、家庭裁判所に申し立てて期間の伸長が認められる可能性もあります。3ヶ月を過ぎてしまっても、諦めずにまずは弁護士に相談することをお勧めします。
Q6: 相続不動産を売却せず、共有のままにしておくことは可能ですか？
A6: 共有のままにしておくことは可能ですが、将来的に売却や管理の際に共有者全員の合意が必要となるため、トラブルの原因となることがあります。また、共有者が亡くなった場合にさらに共有者が増え、権利関係が複雑になるリスクもあります。長期的に見れば、遺産分割協議で共有状態を解消し、単独名義にするか換価分割で現金化する方が、後の負担が少ない場合が多いです。
相続不動産の売却や譲渡所得税に関する費用は、個々の状況によって大きく異なります。まずは専門家へ相談するだけでも、具体的な見積もりが得られ、焦らず比較検討を進めることができます。
まとめ｜焦らず一つずつ確認しましょう
相続した不動産の売却は、多くの費用や複雑な手続きが伴うため、不安を感じるのは当然のことです。特に譲渡所得税や共有分割、手続きに関する費用は、状況によって大きく変動します。
この記事でご紹介した費用の内訳や特例、費用を抑えるためのポイントを参考に、一つずつ確認を進めてみてください。一人で抱え込まず、弁護士や税理士、不動産会社などの専門家に相談することで、よりスムーズに、そして納得のいく形で手続きを進めることができます。焦らず、ご自身のペースで最適な方法を見つけていきましょう。
【関連】相続に関する総合ガイドはこちら sozoku-guide
この記事の監修について
本記事は「お葬式.info 編集部」が、行政書士・司法書士・葬儀業界経験者・僧侶を含む監修者チームの助言のもと、公的統計・法令・専門書を根拠に作成しています。個別のケースについては、必ず専門家にご相談ください。編集方針・監修者一覧は編集ポリシーをご確認ください。
※本記事は2026年6月時点の情報に基づいています。費用・制度は変更される場合がありますので、最新情報は各専門家・行政機関へご確認ください。
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