空き家対策 法律 2026年 最新

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大切な方を亡くされたばかりの方、あるいはご自身の将来やご家族のことに思いを馳せ、不安を感じていらっしゃる方もおられるかもしれません。終活は、時に悲しみや戸惑いを伴うものですが、未来をより穏やかに過ごすための大切な準備でもあります。

この度は、空き家対策に関する最新の情報をお探しでいらっしゃるのですね。法律や制度の変更は複雑で分かりにくいと感じることも多いでしょう。しかし、ご安心ください。ここでは、2026年の空き家対策に関する法律の変更点を、あなたに寄り添いながら、できるだけ分かりやすく整理してお伝えします。ご自身のペースで、少しずつ理解を深めていただければ幸いです。

最終更新日：2026年1月1日 ／ 次回更新予定：2027年1月

空き家対策 法律 2026年 最新｜改正ポイントと実務への影響を徹底解説

2026年 空き家対策の変更点まとめ｜前年との違いと実務への影響を解説

近年、社会問題化している空き家問題に対応するため、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家特措法）が改正され、2026年にはさらなる変更点が施行されます。特に、管理不全な空き家に対する自治体の介入強化や、固定資産税の取り扱いに関する見直しが注目されています。これらの改正は、空き家を所有する方だけでなく、将来相続する可能性のある方、そして空き家売却を検討している方にも大きな影響を及ぼします。

出典： 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）および改正法（令和5年法律第32号）の条文については、e-Gov法令検索でご確認いただけます。
https://laws.e-gov.go.jp/

空き家問題の深刻化と法改正の背景

日本の空き家は年々増加の一途をたどり、地域の治安悪化、景観の阻害、老朽化による倒壊リスクなど、様々な問題を引き起こしています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は約850万戸にのぼるとされ、今後も増え続けることが見込まれています。特に、相続が発生したにもかかわらず、手つかずのまま放置されるケースが後を絶ちません。

このような状況を改善するため、国は空き家特措法を改正し、自治体がより積極的に空き家対策に取り組めるよう、権限を強化しました。2026年の改正は、この流れをさらに加速させるものです。相続と空き家が重なるケースも多く、終活を考える上でも「自分の所有不動産がどのような状態にあるか」を前もって把握しておくことが、残されたご家族への大きな配慮につながります。

今年の変更点まとめ（ひと目でわかる）

2026年の空き家対策における主な変更点を、前年と比較しながら見ていきましょう。特に「空き家 固定資産税 増税」につながる可能性のある「特定空き家」や「管理不全空き家」の定義拡大は、空き家所有者にとって非常に重要です。前もって知っておくことで、焦らずに対処できます。

根拠： 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）の一部を改正する法律（令和5年法律第32号）
参照：https://laws.e-gov.go.jp/

前年との比較｜何がどう変わったか

2025年までの制度では、空き家が「特定空き家」に指定されて初めて、固定資産税の特例解除や行政代執行といった厳しい措置が取られていました。しかし、2026年からは「管理不全空き家」という新たな段階が設けられ、特定空き家になる前の段階から自治体の介入が始まる仕組みに変わっています。

以下の表で、2025年以前と2026年以降の制度の流れを整理しました。

この改正により、管理状態が思わしくない空き家は、より早期に「空き家 固定資産税 増税」のリスクに直面することになります。相続によって空き家を取得したものの、遠方に住んでいたり、活用方法が分からなかったりするケースでは、これまで以上に前もって対策を知っておくことが安心につながります。

改正の背景・理由

なぜ今、空き家対策が強化されるのか

空き家対策の強化は、単に景観の問題に留まりません。少子高齢化と人口減少が進む日本では、今後も空き家は増え続けると予測されており、その対策は喫緊の課題とされています。

主な背景としては、以下の点が挙げられます。

• 地域社会への悪影響： 放置された空き家は、不法投棄や犯罪の温床となりやすく、地域の治安悪化を招く場合があります。また、老朽化による倒壊や火災のリスクも高まり、近隣住民の安全を脅かすことにもなりかねません。
• 経済的損失： 空き家は活用されずに放置されることで、本来生み出されるはずの経済価値が失われます。また、解体や管理にかかる費用が所有者の負担となり、経済的な困窮を招くこともある場合があります。
• 相続問題の複雑化： 遺産分割協議で空き家の処分が決まらず、放置されるケースも多く見られます。特に、遠方に住む相続人にとっては、管理や手続きが大きな負担になることがあります。

地域社会への影響と期待される効果

今回の改正により、自治体はより迅速に空き家問題に対応できるようになります。早期の指導・勧告を通じて、特定空き家となる前に所有者と連携し、問題解決を図ることが可能になります。これにより、地域の安全性が向上し、空き家の活用が進むことで、地域経済の活性化や新たなコミュニティ形成にもつながることが期待されています。

あなたへの影響チェックリスト（対象者別）

空き家対策の法改正は、様々な立場の方に影響を及ぼします。焦らなくて大丈夫です。ご自身の状況に照らし合わせながら、できるところから確認してみましょう。

空き家所有者の方へ

• □ あなたの空き家は適切に管理されていますか？（庭の手入れ、窓の施錠、屋根や外壁の破損確認など）
• □ 自治体から空き家に関する通知や指導を受けたことはありますか？
• □ 空き家を将来どうするか、家族と話し合っていますか？（売却、賃貸、解体など）
• □ 固定資産税の納税通知書を確認し、住宅用地特例が適用されているか把握していますか？

相続を検討している方へ

• □ 相続する可能性のある不動産（空き家を含む）の有無や状態を把握していますか？
• □ 相続放棄を検討する際、手続きの期限が「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」であることをご存知ですか？
• □ 3ヶ月の伸長申請（家庭裁判所）も可能なため、諦めずに専門家にご相談いただくことをおすすめします。（根拠：民法915条・919条、最高裁昭和59年4月27日判決）
• □ 遺言書の内容について確認したことはありますか？（特に空き家に関する記述）

空き家売却を考えている方へ

• □ 空き家売却に向けて、物件の査定を依頼しましたか？
• □ 売却にかかる費用（仲介手数料、測量費用、解体費用など）の目安を把握していますか？
• □ 売却後の税金（譲渡所得税など）について税理士等に確認しましたか？
• □ 空き家を解体して売却する場合、固定資産税の住宅用地特例が解除されることを考慮していますか？

【関連】相続手続きガイドについて詳しくはこちら

実務への影響｜何を、どのように進めればいいか

今回の改正を受けて、空き家所有者や相続を控える方は、具体的な行動を検討することをおすすめします。焦る必要はありません。前もって知っておくことで、いざというときに慌てずに対処できます。

費用・手続き方法の具体例

空き家対策には、様々な費用や手続きが伴います。以下はあくまで参考目安であり、地域・空き家の状態・依頼する業者によって大きく異なります。必ず複数の業者から見積もりを取り、比較検討されることをおすすめします。

• 空き家解体費用の目安
  木造住宅の場合、1坪あたり3万円〜5万円程度が一般的な目安とされています（地域・業者によって大きく異なります）。延べ床面積30坪の家であれば、90万円〜150万円程度かかることが考えられますが、あくまで参考値です。解体前に自治体の補助金制度が利用できる場合もあるため、窓口に問い合わせてみましょう。

• 売却・活用にかかる費用の目安
  不動産会社への仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限）、測量費用（30万円〜50万円程度が目安・地域差あり）、登記費用などがかかる場合があります。賃貸として活用する場合は、リフォーム費用や管理委託費用が別途必要です。

• 弁護士・専門家への相談費用の目安
  初回無料相談を実施している事務所もありますが、一般的には30分5,000円〜1万円程度が目安とされています（事務所によって異なります）。相続や遺言書に関する相談、自治体との交渉など、専門的な知識が必要な場合は早めのご相談が安心です。

相続放棄の期限と注意点

専門家によると、相続放棄の期限は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」です。死亡日からではなく、相続人が被相続人（亡くなった方）の死亡を知った日が起算点となります。また、借金の存在を知らなかった場合、借金の存在を知った日から起算できるケースもあり、期限を過ぎても放棄できる場合があります。

「3ヶ月過ぎた＝放棄できない」は必ずしも正しくないため、事情によっては例外が認められる可能性があります。3ヶ月の伸長申請（家庭裁判所への申立て）も可能ですので、放棄を検討されているなら、できる範囲で早めに弁護士へご相談されることをおすすめします。

根拠： 民法915条・919条、最高裁昭和59年4月27日判決
参照：https://laws.e-gov.go.jp/

すでに手続きを済ませた人への影響

今回の法改正は、すでに空き家に関する手続きを済ませた方にも影響を及ぼす可能性があります。

特定空き家指定後の影響

すでに「特定空き家」に指定され、固定資産税の特例が解除されている場合、今回の改正でさらに状況が悪化することは基本的にはないと考えられます。しかし、自治体からの指導や行政代執行の要件が緩和されたことで、今後の管理状況への監視がより丁寧に行われるようになる可能性はあります。引き続き、自治体の窓口と連携しながら対応を進めることが安心です。

遺言書作成後の影響

専門家によると、「全財産を長男に相続させる」という遺言書は一見有効に見えますが、遺留分（いりゅうぶん＝法律で保護された最低限の相続分）を無視した内容だと、他の相続人から遺留分侵害額請求（いりゅうぶんしんがいがくせいきゅう）を受けるリスクがある場合があります。遺言書作成時は、遺留分を考慮した内容にすることが実務上の大切なポイントとされています。

遺留分は配偶者・子・直系尊属が対象で、兄弟姉妹には遺留分がありません（民法1042条）。「遺言書があれば揉めない」という誤解も多いですが、内容次第では遺留分侵害額請求で争いが生じる可能性もあります。以前作成した遺言書に空き家に関する記述があり、その内容が遺留分を侵害している可能性がある場合は、専門家に相談の上、見直しを検討されることをおすすめします。

根拠： 民法1042条〜1049条
参照：https://laws.e-gov.go.jp/

【関連】遺言書作成の注意点について詳しくはこちら

今後の見通し｜さらに変わる可能性のあるポイント

空き家問題は、社会情勢や人口構造の変化に伴い、今後も動き続ける可能性のある分野です。情報を前もってキャッチしておくことが、将来の安心につながります。

さらなる法改正の動向

政府は空き家問題の解決に継続的に力を入れており、今回の改正後も、さらなる法改正や新たな支援策の導入が検討される可能性があります。特に、以下のような方向性での議論が進む可能性が考えられます（現時点での見通しであり、確定ではありません）。

• 空き家活用を促進するための税制優遇措置の拡充
• 相続登記（相続した不動産の名義変更手続き）の義務化に連動した空き家対策の強化（2024年4月より相続登記の申請が義務化されています）
• 空き家の除却（解体）を促す補助金制度の拡充
• 地方移住・二地域居住と連動した空き家活用支援策の充実

特に2024年4月から始まった相続登記の義務化は、空き家問題と密接に関連しており、今後の法整備にも影響を与える可能性があります。最新情報は国土交通省や各自治体のウェブサイト、または専門家にご確認されることをおすすめします。

空き家対策の未来

将来的には、空き家を地域資源として捉え、積極的に活用していく社会へと移行していくことが期待されています。空き家バンクの充実や、リノベーションとセットでの移住支援、シェアハウスやコワーキングスペースへの転用支援など、自治体と住民が一体となった取り組みが加速するでしょう。「空き家＝負の遺産」ではなく、「空き家＝地域の可能性」として捉え直す視点も、今後ますます重要になっていくと考えられます。

専門家コメント

弁護士が語る空き家対策の重要性

空き家問題は、単なる不動産の問題ではなく、相続や家族間の関係、地域の活性化など、多岐にわたる側面を持っています。弁護士の実務的な見地からも、早期の対策と専門家への相談が非常に重要とされています。

特に注意が必要なのが、認知症の親が所有している空き家のケースです。専門家によると、遺言能力（いごんのうりょく＝遺言書を有効に作成するために必要な判断能力）がない状態で作成された遺言書は無効となる可能性がありますが、「認知症＝遺言無効」ではありません。作成時点の判断能力が問題となるため、軽度認知症でも意思能力があれば有効な遺言書を作れる場合があります。

公証人が関与する公正証書遺言（こうしょうしょうしょいごん＝公証役場で公証人に作成してもらう最も信頼性の高い遺言書の形式）は意思確認プロセスがあるため有効性が高いとされています。遺言作成時にはかかりつけ医の診断書・カルテを保存しておくと、後の紛争防止にもつながります。

根拠： 民法963条（遺言能力）、判例多数
参照：https://laws.e-gov.go.jp/

空き家問題に直面した際は、法的な側面だけでなく、ご家族の状況や将来の希望も踏まえ、総合的な視点から解決策を検討することが大切です。一人で悩まず、まずは専門家への相談から始めていただければと思います。

【関連】認知症と相続について詳しくはこちら

よくある質問（FAQ）

Q1：空き家を放置するとどうなりますか？

A： 空き家を管理せずに放置した場合、自治体から「管理不全空き家」として指導や勧告を受ける可能性があります。それでも改善が見られない場合、「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（土地の税額を最大1/6に抑える制度）が解除されて、税額が最大6倍程度に増えることがある場合があります。さらに、自治体が代わりに解体などを行う「行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）」が実施され、その費用を所有者に請求されるリスクもあります。「自分の空き家が今どういう状態か」を前もって把握しておくことが、大切な安心への第一歩です。

Q2：空き家を売却する際の税金は2026年に変わりますか？

A： 2026年の法改正によって、空き家売却時の税金（譲渡所得税など）の計算方法が直接的に変わるわけではありません。ただし、空き家を解体して更地で売却した場合、固定資産税の住宅用地特例が解除され、売却完了までの期間の固定資産税が高くなる場合がある点には注意が必要です。また、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用され、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円が控除される制度もあります（適用要件あり）。詳しくは税理士にご相談いただくことをおすすめします。

Q3：認知症の親が空き家を所有している場合、どうすればいいですか？

A： 軽度の認知症であれば、有効な遺言書を作成できるケースも多くあります。特に、公証人が関与する公正証書遺言は有効性が高いとされています。もし親御さんの判断能力が低下している場合は、成年後見制度（せいねんこうけんせいど＝判断能力が不十分な方を法律的に保護・支援する制度）の利用も選択肢の一つです。「どうすればいいか分からない」と感じたら、まずは弁護士や司法書士へご相談されることをおすすめします。あなたのご状況に合わせた最適な対処法を一緒に考えてもらえるでしょう。

Q4：自治体から「管理不全空き家」の通知が届いた場合、何をすればいいですか？

A： まずは通知の内容を確認し、指摘された管理上の問題点（草木の繁茂、屋根の破損、ゴミの放置など）を把握しましょう。できる範囲で対応することが大切ですが、遠方に住んでいて対応が難しい場合や、どうすればいいか分からない場合は、空き家管理サービスの利用、または不動産会社・弁護士・司法書士へのご相談をおすすめします。通知を放置すると、特定空き家への指定や固定資産税の増税につながる可能性があるため、早めに動いておくと安心です。また、自治体の空き家対策窓口では、活用・売却・解体の支援情報を提供してくれることもあります。

Q5：空き家の相続登記を忘れていた場合、どうなりますか？

A： 2024年4月より、相続によって不動産を取得した場合、「相続を知った日から3年以内」に相続登記（名義変更手続き）を申請することが義務化されました。正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料（科料）の対象となる場合があります。すでに期限が過ぎている可能性がある方も、諦めずに司法書士や弁護士にご相談ください。「申請義務の履行に必要な時間的余裕がないことその他の正当な理由」がある場合には、「相続人申告登記」という簡易な手続きも設けられています。

まとめ｜大切な空き家を守るために、あなたができること

2026年の空き家対策に関する法律改正は、空き家所有者や相続を控える方にとって、見過ごせない重要な変更点を含んでいます。しかし、今すぐすべてを完璧に対処しなければならないわけではありません。まずは「自分の状況がどれに当てはまるか」を把握するところから始めていただければ、それだけで大きな一歩です。

今回の記事でお伝えした主要ポイントを改めて整理します。

• 「管理不全空き家」の新設により、特定空き家になる前の段階から自治体の指導対象となる可能性があります
• 固定資産税は、管理不全空き家への勧告後も改善がない場合、住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度になる場合があります
• 相続放棄の期限は「相続を知った日から3ヶ月」ですが、例外もあります。期限を過ぎていても諦めずに専門家へご相談ください
• 相続登記の義務化（2

> ※費用・価格はあくまで参考値です。地域・業者・個別の状況によって大きく異なります。必ず複数の業者・専門家に確認してください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別案件については弁護士・税理士・葬儀の専門家にご相談ください。
掲載情報は2026年現在のものです。法改正等により変更となる場合があります。